Großstadt-Mietspiegel trotz Abschlags kein Maßstab für Nachbargemeinde

Der Mietspiegel einer nahegelegenen Großstadt kann nicht als Begründung vom Vermieter herangezogenen werden, um eine Mieterhöhung in einer kleinen Nachbargemeinde zu rechtfertigen, wenn diese über keinen eigenen Mietspiegel verfügt. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB muss der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründen. Nach Abs. 2 dieser Norm kann zur Begründung „insbesondere Bezug genommen werden auf:

1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§558 e BGB),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.“

Ist ein Mietspiegel zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung nicht vorhanden, so kann nach § 558a Abs. 4 S. 2 BGB auch der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

In einem vom BGH am 13.11.2013 (Az.: VIII ZR 413/12) entschiedenen Fall erhöhte der Vermieter die Miete für eine Wohnung in einer von Nürnberg 5 km entfernt liegenden 4.450 Einwohner zählenden Gemeinde. Zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel der Stadt Nürnberg. Zu Gunsten des Mieters nahm er hierbei einen Abschlag von 30 % auf die Nürnberger Mieten vor. Dennoch bewertete der BGH das Erhöhungsverlangen als unwirksam. Es sei zwar möglich, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde nach §§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB heranzuziehen, wenn es für die eigene Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. Zwingende Voraussetzung nach Ansicht des BGH ist jedoch die Vergleichbarkeit der beiden Gemeinden. Nürnberg mit seinen etwa 500.000 Menschen ist auf Grund seiner Größe nicht mit einer 4.450 Einwohner zählenden Gemeinde vergleichbar. Irrelevant ist auch, dass in ruhigeren Außenbezirken Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der 5 km entfernten Gemeinde vergleichbar sein mag. Diese fehlende Vergleichbarkeit der Gemeinde mit der Stadt Nürnberg kann auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden.